どんな不動産でも担保になるのか?

どんな不動産でも担保になり得るのか?

不動産担保になり得るものには条件があるのか?


疑問や不安もあるかと思います。


融資に対する「担保」という考えを基本にしますと、不動産なら何でも担保になるかと言えば、「NO!」となります。


担保となる不動産は、万が一の際に、「換価」、「換金」して、返済原資に充当できることが前提条件として存在しています。

ということは、「処分可能」であり、しかも「流動性が高い」ことが望ましく、「確実性がある」ことや「安全性がある」ことが望ましいのです。


「流動性」、「確実性」、「安全性」といっても、分かりにくいので少し説明をします。


「流動性が高い不動産」とは、
不動産の売買において、法令等の特段の制約が無く、売り手と買い手の合意により、売買が行えるもの。

例を数点挙げれば、以下のような代表例がある。
  1. 農地や保安林や市街化調整区域内の土地などの場合、宅地化等に法的な制限がある。これらの不動産では、例え、売り手と買い手が売買に合意しても、自治体等の許可を得ずしては、その後の宅地化や開発等に着手困難となる。このような不動産は流動性が低いと言わざるを得ない。
  2. 神社や寺などの不動産は、取引される相手が極端に限定されるため、流動性は低いと言わざるを得ない。
  3. 無道路地つまり道路に接していない土地(法的に必要な幅員が無い場合も含む)は、土地の売買は可能なものの、建物の建築に著しい制限が生じるため、事実上、買い手が付かないことが多く、流動性が低い不動産となる。
  4. 崖地や災害のおそれのある土地も買い手が限定されることがほとんどで、流動性は低い。
これらのように、売りにくい、買い手が付きにくい不動産は流動性が低い物件であ。

「確実性がある不動産」とは、
不動産の所有者やその相場価格が比較的安定している不動産。

例えば、「買戻特約」や「代物返済予約」や「仮差押」等の登記がなされた不動産や、訴訟(紛争)中やその恐れがある物件などは、所有者の変更などの事態の不安定さがあるため、不確実性を伴う物件となる。

また、更地(建物が無い土地)は、新たな建物が建てられ、登記をすることも可能で、何らかのトラブル発生時には、第三者による不法占拠なども考慮される。プレハブであっても、基礎工事をした建物であれば、登記が可能であるため、第三者占有の可能性を持つ。

遠隔地や未開の地などは価格面もさることながら、管理面でも不安要素を持つため、確実性のある不動産とは言いにくい。

「安全性がある不動産」とは、
永続性がある不動産とも言え、適切な管理をしていくことで、経済的な耐用年数の期間、使用可能な物件や土地。

例えば、化学品や薬品により劣化が著しい建物で、耐用年数が短いものは安全性がある不動産とはいえない。

火薬や爆発物などの危険物を扱うような建物も安全性という面では憂慮される。

火災保険・損害保険での保険料率や付保可能か否かによっても、その建物が安全性があるか否かは判断できるはず。

このように見てもらえれば、「流動性」、「確実性」、「安全性」の観点から著しく外れる不動産は存在するものの、我々が日常を過ごしたり、経済活動をしていったりする中で、とりわけ、個人や法人が所有する不動産では、担保として「非適格」というような不動産は稀であると思われます。

また、仮に「非適格」とか「要注意」の不動産であっても、担保として抵当権や根抵当権を設定することは可能ではあります。ただし、銀行等の金融機関は担保価値(資産価値)の評価を「ゼロ評価」としたり、「著しく低い評価」としたりするでしょうが。

登記事項証明書から「非適格物件」を見極めるとすれば、以下のようになります。
非適格物件 表題部 甲区 乙区 登記事項
からは
判断不可



農地(田、畑)
保安林
市街化調整区域
社寺(境内地、境内建物)
借地権
(借地権の
登記あり)
無道路地
地すべり地区
共有地、入会地



所有権喪失の
可能性のあるもの
地域の衰退など
未成熟地
遠隔地



減価資産
表出典:高瀬博司著「融資業務と不動産登記簿」
銀行員や融資関係者が不動産を調査するときはどうしているのか。

登記事項証明書からは限られた情報しか得られません。
法務局で得られる情報としては、登記事項証明書、公図、地積測量図、建物図面、ブルーマップ(地番表示の地図)があります。
これらの資料からも不動産が担保としてどうかを評価することも部分的には可能です。

詳しく調べるためには、市区町村の建築関係や道路関係の部署も確認します。

不動産の権利関係や法令関係を調べます。

もちろん、現地調査をし、書面との差異の有無を確認します。また、周辺環境や売買取引実績も調査します。

価格面については、取引事例、公示価格、路線価などを参考にしています。

その他に調査が必要な事項については、聞き取り調査も行います。

銀行員や融資業務に携わる者であれば、不動産の基礎知識は学んでいるので、担保として利用しようとする不動産について不安等がある場合は、ご担当者にご相談するべきでしょう。

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