不動産担保の活用方法ってありますか・・・抵当権

不動産を担保にして、お金を借りるという方法は、日本では当たり前のようになっています。

 

よくあるケースとしては、

当座預金取引などの継続的な取引をする場合、融資取引をする場合、住宅購入のための住宅ローンを借りる場合など、申込した際に、「不動産を担保にしていただきます」と伝えられ、担保関係の契約書に署名捺印します。

 

これらの契約書においては、不動産担保の種類が異なることがあります。

大きく分けて、「(普通)抵当権」「根抵当権」という2種類があります。

 

これらの「抵当権」「根抵当権」の違いは知っている方は意外と少ないのかも知れません。

 

「抵当権」は金銭消費貸借契約書などのおカネの貸し借りについて、都度都度、担保の契約書(抵当権設定契約書)を作成し、法務局で登記します。

大雑把に言えば、「1つの契約に対して、1つの抵当権が対応」しています。

「金銭消費貸借契約書兼抵当権設定契約書」というのが住宅ローンでは一般的でしょうか。

借金と抵当権が「1対1の対応」をしていることから、借金が減れば、抵当権も減少します。

借金を完済すれば、抵当権も自然に消滅します。

不動産登記がそのまま残っていても、事実上、抵当権の効力はありません。

借金を完済している場合は、金融機関から「抵当権の解除証書」を貰って、抵当権設定契約を解除(抹消)する登記を行います。

 

住宅ローンで例を考えます。

5,000万円の住宅を5,000万円の借金をして購入することにします。

同時に抵当権5,000万円を設定します。

そして、数年間掛けて、当初5,000万円の借り入れが3,000万円まで減少したとします。

不動産には5,000万円の価値があります。

この場合、差し引きで2,000万円分の余力ができたということになります。

 

 

仮に、増築や改築のため融資を再申込する場合は、

不動産価値5,000万円-借入残3,000万円=2,000万円を上限として借入することが可能です。

ただし、この2,000万円を新たに借りる形となり、新たに2,000万円の抵当権を設定することになります。

 

 

この場合は、不動産の登記簿(登記事項証明書・要約書)には、抵当権5,000万円抵当権2,000万円が記されています。

残高は登記事項には現れませんので、見た目には7,000万円の抵当権が設定されているように見えます。

不動産の価値は5,000万円で、実際の借入金残高も5,000万円ですが、登記上は7,000万円の抵当権が表示されます。

 

これらの数字の整理が分からず、「7,000万円まで借りられる」と勘違いされる方もいらっしゃいます。

気をつけて、覚えておいてほしいものです。

 

 

住宅ローンでよくある話ですが、金利設定の見直しもあって、A銀行からB銀行に変更する(肩代わり)ことがあります。

抵当権でお金を借りる際には、借金と抵当権は1対1の契約のため、銀行を乗り換える際には、抵当権を一度解除(抹消)し、新たに抵当権を設定しなおすということになります。

 

 

このように抵当権は借入金に対して、一つ一つに対応する契約となりますので、継続的な融資取引をする際には、手間と登記費用がかさみます。

そのため、事業性融資など継続的・反復的な取引を前提とする際には、抵当権よりも「根抵当権」を活用することになります。

 

根抵当権であれば、いろいろな変化をすることも可能であり、実は不動産担保をうまく活用するということが可能です。

根抵当権の活用については、別に記すことにします。

 

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