case03・・・担保について「担保ってなに?」

融資を受ける場合の担保、これって嫌な感じがしますよね。

 ちょっと想像してください。

  あなたはとても資産家で、有り余るほどの資金を持っています。
  知人が資産家であるあなたを頼って、資金を貸して欲しいと言ってきます。
  知人です。家族でも、親しい友人や恩人でもありません。
  頼れる人は、あなたしか残っていないと、その知人は訴えます。

  それも「数千万円のお金を貸してください」と。

 さて、あなたはどうしますか? ただし、貸すことを前提に考えてくださいよ。

 何らかの約束か何かを条件にしますよね。 多分、「かた」を取るでしょう。

 つまり、それが、「担保」ですよね。

 「担保」が必要というのは、普通に考えても、なんらおかしくはないのです。当然のことですね。

 さて、「担保」には、「人的担保」と「物的担保」があります。

 「人的担保」というのは、いわゆる「保証人」です。

 保証人にもいろいろと種類があります。包括保証人、連帯保証人、個別保証人など。
 (ここでは、細かなことは言いません。)
 保証人になるのは、会社の代表者、配偶者、親兄弟、親類、第三者ですね。
 保証人は債務者(借りている人)が払えないときに、代わりになって支払う義務を負う人ですね。(ちなみに、信用保証協会もこの人的担保に当てはまります。)

 「物的担保」というのは、「もの」です。

 たとえば、土地、建物、株式などの有価証券、保険、金、絵画など、換金性のあるものですね。
 土地や建物など不動産であれば、根抵当権や抵当権というものを設定しますね。
 有価証券であれば、占有することで担保になるので、銀行に差し出すのですね。銀行が占有するのです。
 保険は証券があるので、これに質権を設定します。
 金や絵画などの動産も、占有することで担保になります。

 物的担保には、さまざまなリスクを考えるのが銀行です。
 いくら換金性があるとは言え、換金しなければ、いくらのお金になるのかは分かりませんよね。

 そこで、物的担保を評価する際には、一定のルールを設けています。

 それは、担保物件の評価額=時価×掛け率 というものです。

 掛け率には、評価リスクと処分リスクというものが、考えられています。

 不動産を例にしてみます。

  建物付きの土地で名義が同一人物であり、なおかつ借主であるとします。
  建物と土地の時価は、それぞれ20百万円と80百万円の合計1億円です。すごい!
  建物の担保価値=20百万円×80%×80%=¥12,800,000
  土地の担保価値=80百万円×80%×80%=¥51,200,000
  合計の担保価値=¥64,000,000

 評価リスクを20%、処分リスクを20%としているのです。
 融資をする際に、実際に担保としてみているのは、1億円ではなく、64百万円なのです。

 仮に、建物が借主以外であった場合、担保としては、処分リスクを厳しくしなければいけません。
 時価は1億円であろうとも、担保としては50百万円かもしれないし、ゼロかもしれません。

 分譲マンションなどの場合は、区分所有権があるのですが、処分リスクが高くなります。
 1億円の時価があろうとも、実際には、最高でも56百万円までしか見てくれません。

 同じ1億円でも、戸建であれば、マンションよりも担保評価が高くなるのです。

 これは処分リスクのあり方によるものですが、資金調達という面でみれば、どちらが得でしょう?

※極端に変わった形状の土地、袋地、がけ地、豪邸、変わった建物などは評価が低くなる傾向があります。
※無道路地、二項道路でもない道路に接した土地、違法建築物件などは原則担保になりません。
※この担保評価はあくまでも一般論として説明しています。物件の状況により大きく変化します。
担保評価の考え方の目安程度に思ってください。

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