case03・・・担保について「担保ってなに?」

融資を受ける場合の担保、これって嫌な感じがしますよね。

ちょっと想像してください。

 

あなたはとても資産家で、有り余るほどの資金を持っています。

知人が資産家であるあなたを頼って、資金を貸して欲しいと言ってきます。

知人です。家族でも、親しい友人や恩人でもありません。

頼れる人は、あなたしか残っていないと、その知人は訴えます。

それも「数千万円のお金を貸してください」と。

 

さて、あなたはどうしますか?

ただし、貸すことを前提に考えてくださいよ。

何らかの約束か何かを条件にしますよね。

多分、「かた」を取るでしょう。

つまり、それが、「担保」ですよね。

 

「担保」が必要というのは、普通に考えても、なんらおかしくはないのです。

当然のことですね。

 

さて、「担保」には、「人的担保」「物的担保」があります。

 

「人的担保」というのは、いわゆる「保証人」です。

保証人にもいろいろと種類があります。

包括保証人、連帯保証人、個別保証人など。(ここでは、細かなことは言いません。)

 

保証人になるのは、会社の代表者、配偶者、親兄弟、親類、第三者ですね。

保証人は債務者(借りている人)が払えないときに、代わりになって支払う義務を負う人ですね。

(ちなみに、信用保証協会もこの人的担保に当てはまります。)

 

 

「物的担保」というのは、「もの」です。

たとえば、土地、建物、株式などの有価証券、保険、金、絵画など、換金性のあるものですね。

土地や建物など不動産であれば、根抵当権や抵当権というものを設定しますね。

有価証券であれば、占有することで担保になるので、銀行に差し出して、銀行が占有するのです。

保険は証券があるので、これに質権を設定します。

金や絵画などの動産も、占有することで担保になります。

 

物的担保には、さまざまなリスクを考えるのが銀行です。

いくら換金性があるとは言え、換金しなければ、いくらのお金になるのかは分かりませんよね。

 

そこで、物的担保を評価する際には、一定のルールを設けています。

それは、担保物件の評価額=時価×掛け率 というものです。

掛け率には、評価リスクと処分リスクというものが、考えられています。

 

不動産を例にしてみます。

建物付きの土地で名義が同一人物であり、なおかつ借主であるとします。

 

建物と土地の時価は、建物20百万円と土地80百万円の合計1億円とします。

建物の担保価値=20百万円×80%×80%=¥12,800,000

土地の担保価値=80百万円×80%×80%=¥51,200,000

合計の担保価値=¥64,000,000

 

評価リスクを20%、処分リスクを20%としているのです。

融資をする際に、実際に担保としてみているのは、1億円ではなく、64百万円なのです。

 

仮に、建物が借主以外であった場合、担保としては、処分リスクを厳しくしなければいけません。

時価は1億円であろうとも、担保としては50百万円かもしれないし、ゼロかもしれません。

 

分譲マンションなどの場合は、区分所有権があるのですが、処分リスクが高くなります。

1億円の時価があろうとも、実際には、最高でも56百万円までしか見てくれません。

 

同じ1億円でも、戸建であれば、マンションよりも担保評価が高くなるのです。

これは処分リスクのあり方によるものですが、資金調達という面でみれば、どちらが得でしょう?

  

※極端に変わった形状の土地、袋地、がけ地、豪邸、変わった建物などは評価が低くなる傾向があります。

※無道路地、二項道路でもない道路に接した土地、違法建築物件などは原則担保になりません。

※この担保評価はあくまでも一般論として説明しています。

※物件の状況により大きく変化します。

※担保評価の考え方の目安程度に思ってください。

 

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