不動産担保の活用方法ってありますか・・・根抵当権④

今回は、根抵当権の「分割譲渡」、「一部譲渡」について触れておきます。

根抵当権には様々な変更登記があります。 前に述べた「順位変更」「全部譲渡」もご覧ください。

 

根抵当権の「分割譲渡」とは、読んで字のごとく、「根抵当権を分割して譲り渡す」ということです。

既に設定されている根抵当権を2つに分割して、一方を他者に譲り渡すということです。

 

例えば、極度額が1億円の根抵当権を根抵当権者(債権者)であるA銀行に差し出していたとします。

(根抵当権などの担保設定は、債務者または担保提供者=物上保証人が自ら設定登記して、金融機関等の債権者に差し出しているという契約です。金融機関などの債権者がその立場を利用して強制的に担保にしているのではありません。ここは勘違いが起こる点です。)

そして、A銀行との取引をB銀行にも分けて、併行で行いたいと考えていたとします。

A銀行とB銀行との取引を同じような条件で行いたいということです。

B銀行に不動産担保を設定しようとすれば、既にA銀行の根抵当権があるため、B銀行に新たに設定する根抵当権は後順位となり、先順位の極度額1億円が大きな壁となり、B銀行にとっては担保価値もしくは担保余力がありません。

これではB銀行との取引が上手くまとまりません。

 

そこで、A銀行に設定してる極度額1億円の根抵当権を分割するのです。

A銀行に6,000万円、B銀行に4,000万円といった具合に、その取引内容に沿った額で分割するのです。

そして、この「分割譲渡」が面白いところは、分かれた根抵当権それぞれが「同順位」となることです。

                       A銀行    B銀行

分割譲渡前) 極度額1億円     第1順位    ---

分割譲渡後) 極度額6,000万円  第1順位    ---

         極度額4,000万円    ---     第1順位    

 

登記上には、分割された形跡が表示され、A銀行とB銀行に対する極度額が表示されます。

そして、それと同時に行えるのが「順位変更」です。

A銀行の第1順位はそのままで、B銀行は第2順位にするというならば、順位変更で行います。

 

この「分割譲渡」は限られた不動産担保をいかに有効活用するかという意味では知っていて損は無いと思います。

 

 

 

そして、根抵当権の「一部譲渡」について。

これは実務上、私はそれほど目にすることは無かったと思いますが、上の例で言えば、極度額1億円はそのままで、分割したりはせず、債権者=根抵当権者(この場合はB銀行)が増えるということです。

分かり難いですね。

不動産担保を、根抵当権をA銀行とB銀行で共有しましょうということです。

共有ですから、A銀行がいくら、B銀行がいくらと予め決めているのでは無く、極度額1億円の不動産担保の範囲内でA銀行とB銀行は一緒になって支援してください、という感じです。

不動産担保処分の際には、その残高に応じて(按分して)配当するということで、両者ともに極度額1億円までの範囲内であれば配当が得られます。

仮に、不動産処分価額が2億円あったとして、融資残高がA銀行1億円、B銀行1億円というケースであれば、AB両行ともに1億円の配当が得られるということです。こういう場合は、債権者としては、根抵当権の分割譲渡をするよりは多くの配当に恵まれるわけです。

とはいえ、A銀行もB銀行もそれぞれの利害がやはり優先することがほとんどですから、実務的には、この「一部譲渡」を目にすることが数回しかなかったのでしょう。

 

 

このような「分割譲渡」、「一部譲渡」は(または「全部譲渡」や「順位変更」と併せた)活用の仕方で、資金調達余力を増やすことにつながります。

また、債務の整理を行ったり、事業の見直しや経営改善計画の際にも考えられる手段でもあります。

 

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今日は です。

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